情景背景

某商业管理公司将一处两万平方米的商场整体改造交给某装饰公司，合同名为「装饰装修施工合同」，总价 860 万元。施工涉及隔墙拆改、消防系统重新布管、地面基层浇筑，已改变原有建筑格局。完工后出现漏水，双方对责任性质与保修期各执一词，装饰公司认为只按承揽合同承担普通质量责任。

争议与处理思路

实务中通常认为，区分建设工程合同与承揽合同，看的是合同标的与履行实质，而非合同名称。本条（民法典第七百八十八条）明确建设工程合同的标的为不动产工程，工程勘察、设计、施工合同都属于其范围。整体改造若已经改变建筑物主体结构或承重体系，实务中多倾向于按建设工程合同处理，随之适用施工资质要求、验收标准与质量保修期的相关规定；单纯的门窗更换、局部油漆翻新等不涉及结构安全的活计，才可能归入承揽合同。责任边界不同，保修责任与举证方向也会随之改变。

平台提示

发包人在签约前应当先判断工程是否改变主体结构，进而确认承包方是否需要施工资质，否则可能因主体资格问题影响合同效力。承包人则不宜刻意用「装饰装修合同」的名义规避资质要求，一旦被认定为建设工程合同，风险通常大于收益。

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